平安证券股份有限公司杨侃,郑南宏近期对万科A进行研究并发布了研究报告《业绩短期承压，财务状况稳健》，本报告对万科A给出增持评级，当前股价为11.63元。
万科A(000002)
事项：
公司公布2023年三季报，前三季度实现营业收入2,903.1亿元，较上年同期调整后下降14.0%；归母净利润136.2亿元，较上年同期调整后下降20.3%。第三季度营收894.2亿元，同比下降31.6%；归母净利润37.5亿元，同比下降22.5%。
平安观点：
多因素致业绩承压，未结金额仍多。公司前三季度归母净利润同比下滑20%，主要因：1）开发业务结算规模下滑，导致整体营收同比降14%；2）受地价上涨与限价影响，期内毛利率同比降2.0pct至17.6%（其中单三季度毛利率降至14.7%）；3）尽管期间费用绝对值减少，但收入规模下滑导致期间费率同比增加0.4pct至5.4%。期内无资产减值计提，投资净收益增加16.8亿元至25.2亿元。期末预收账款及合同负债4091亿元，为后续结转奠定基础。
销售额同比下滑，开复工推进快速。受地产行业下行影响，期内公司销售面积1,818.4万平方米，同比降6.1%，销售金额2,806.1亿元，同比降10.8%。期内新增土储总建面528.8万平方米，拿地销售面积比为29.1%，较上年同期（25.1%）有所提升；实现新开工及复工计容面积1,647.4万平方米，占全年开复工计划的98.5%；实现竣工计容面积1,891.7万平方米，占全年计划竣工面积的58.6%。
多元业务持续良好发展。万物云在2023中国物业服务力百强峰会暨品牌价值峰会上荣获“2023中国住宅物业服务力TOP1企业”、“2023中国物业服务质量领先企业”等多项荣誉。前三季度物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入29.8亿元，同比增长14.8%。截至9月末，物流仓储业务累计可租赁建筑面积989.9万平方米。前三季度租赁住宅业务（含非并
开发与运营业务实现营业收入65.8亿元（含非并表收入），同比增长5.2%。
财务状况持续稳健，融资渠道顺畅。期末剔除预收款后资产负债率67.1%，净负债率为53.9%，货币资金1036.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.2倍。公司持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本。截至三季度末，一年内到期的有息负债占比为14.8%，较年初下降5.7个百分点。期内先后发行20亿元3年期中期票据，以及20亿元3年期公司债券，发行利率分别为3.07%和3.10%。前三季度公司境内新增融资的综合成本为3.64%。
投资建议：维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润分别为233亿元、235亿元、245亿元，当前市值对应PE分别为6.0倍、5.9倍、5.7倍。随着政策逐步发力，地产基本面有望逐步改善，公司销售经营有望向好；同时多元化布局打开新的增长空间，维持“推荐”评级。
风险提示：1）当前地产修复仍不牢固，若后续销售再次回落，可能影响未来公司规模增长，并带来项目减值风险；2）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险；3）地价上升与销售促销导致毛利率进一步下行的风险。
证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，广发证券(000776)谢淼研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达93.33%，其预测2023年度归属净利润为盈利195.71亿，根据现价换算的预测PE为7.09。
最新盈利预测明细如下：
该股最近90天内共有22家机构给出评级，买入评级19家，增持评级2家，中性评级1家；过去90天内机构目标均价为18.8。
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