4400亿的珠海房企，上海又拿地了

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　　来源：21世纪商业评论 

　　大股东力挺。

　　4400亿资产的珠海房企，又在上海拿地了。

　　10月25日，华发股份以17.33亿的报价，摇中青浦赵巷镇地块，过去4个月，已耗资数十亿，三度在上海拿地。

　　华发在不断补充资金弹药。

　　一周前，它发布公告，已具备向特定对象发行股票条件，“各项工作进展顺利”。华发的60亿定增，已在9月中旬获批。

　　这家总部位于珠海的房企，销售规模迅速攀升至房企15强，总资产则膨胀到4400亿，过去两年半，大幅增长超过1200亿，成为上升势头最强劲的房企之一。

　　就定位而言，华发自谦为“中而美”房企典范，鉴于过往的进击态势，其已志在成为头部房企。

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　　逆势扩表

　　华发股份定增的背后，有大股东华发集团的身影。

　　“华发集团承诺出资参与华发股份定增，这显示了控股股东及实际控制人珠海市国资委，对于公司未来稳健发展的信心和支持力度。”华发股份管理层称。

　　华发集团总部位于珠海，资产总额超过7000亿，拥有8家上市公司，天眼查显示，其直接及间接持有华发股份28.49%的股权。

　　以定增规模60亿元测算，若华发集团按上限30亿元参与认购，有预测，其股权比例将升至33%以上。

　　集团还公开增持股权，以示对地产平台的信心。

　　行动也非常迅速，10月10日至13日，4个交易日，即增持公司2121.1万股，占总股本的1%左右，耗资超过1.8个亿。

　　背靠大树好乘凉，华发股份在集团呵护下，逆势前进。

　　2021年以来，地产形势快速转变，大量民企房企陷入困局，缩表减负，华发股份则一直在扩表。

　　至2020年末，华发的资产总规模，为3218亿，到2023年6月，已达4470亿，单单上半年，就增加超过400亿。

　　两年半时间，总资产增加1250亿，增幅高达39%，这种逆势扩表的节奏，在主流房企中非常罕见。

　　论营收指标，1-6月，华发收入约为315亿，较之2020年上半年的228亿，增长约38%。

　　难得的是，其债务规模，得到了有效控制。

　　截至6月末，其有息负债合计1560.83亿元，较之2020年底的1586.49亿元，甚至还有所缩减。

　　华发的债务结构，也非常有利，长期负债占全部有息负债的比重为 81.82%，综合融资成本下降至 5.59%。

　　这样的态势，与其股东力挺是分不开的。

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　　大幅拓储 

　　有股东助力，华发股份拿地不断。

　　“公司的存货约 90%布局在一二线城市，2022-2023年公司新增投资，在核心城市的比例为98%。”华发股份财务总监罗彬表示。

　　1-6月，华发股份通过公开竞拍、合作、旧改等方式，共斩获优质新项目11个，均位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市。

　　一二线城市中，华发明显以上海为重点发展地区。

　　“华发股份深耕上海九载，布局项目达24个，服务业主超16000户。”董事局副主席兼总裁陈茵表示。

　　10月的青浦地块外，7月，它已斩获上海松江区洞泾镇地块，耗资70.63亿；

　　8月，与招商蛇口组建的联合体，成为静安内环天目社区历史风貌保护项目地块的实施主体，其遴选报价以房地联动价21万元/平方米为基准。

　　据统计，1-9月，华发股份的权益拿地金额210亿，挺进第10位，同期，它以214.36亿元的业绩，位居上海房企权益销售金额的TOP3。

　　其在全国房企的位次，不断提前。

　　行业整体低迷的2022年，华发股份全年销售1202.41亿元，跻身销售榜第18位，大幅提升14个位次。

　　据中指研究院统计，1-9月，其全口径销售额达1035.8亿元，提前2个月达到千亿，位列房企第14名。

　　若按权益金额，730亿的规模，只比排第10的绿地控股，少30.5亿而已。

　　华发股份也在推进地产业务多样化。

　　官方称，其已形成以精品住宅为主业，商业运营、物业管理与上下游产业链为支撑的“1+3”格局。

　　单就商业而言，截至6月底，其投资性房地产的资产，高达224亿，半年增加超50亿，1-6月即完成招商面积12万平方米，商业经营面积365万平米，租金收入2.52亿元。

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　　后来居上

　　华发股份，可谓后来居上。

　　其1992年就已组建，销售额破千亿，迟至2020年，当年千亿房企高达43家，它完全不显眼。

　　许多房企多点开花、疯狂扩张之时，华发做了一个重要的战略选择，只做高能级的城市，力求稳健发展，重点拓展一线及强二线核心城市。

　　“投资拿地的重中之重，是市场较为安全的核心一二线城市。”陈茵近期也这样解释。

　　陈茵 来源：华发股份

　　据披露，华发合计2600亿左右的存货，约90%布局在一二线城市，“整体存货质量较高”。

　　这也保证了其毛利水平，2023年，其半年报毛利率约19%，在同行中处于中等偏上的水平，2023年全年预计基本维持该水平。

　　华发的存货安全度较强，去化也较为顺利，支撑了其连续三年的千亿销售，其2023年的主基调，依然以去化、回款为工作重点。

　　拓展方面，公司也延续对上海、深圳、武汉等高能级城市的投资布局，项目拓展以核心城市、核心地段的城区盘为主，并运用合作开发、收并购、城市更新等多元化的拓展模式。

　　华发的扩张底气，正来自于其相对良好的底层资产。

　　来源：华发股份

　　截至6月底，现金短债比为2.0，净负债率为71.7%，扣除预收账款后的资产负债率为 65.79%。新的60亿股本金一到，财务指标会更加稳健。

　　即便如此，华发的杠杆率依然有点高了。

　　至6月，对应4400多亿的负债，其资产负债率为74.12%，净资产看似有1156亿，其中，真正归属于股东的权益，仅仅为184.8亿。

　　单从股东权益看，它撬动了超过20倍的杠杆。

　　据其回复，合作项目中的伙伴，相当部分来自珠海华发城市运营、珠海城市建设集团等公司，他们出自同门，均是华发集团控制的主体。

　　由此看来，华发系确实用尽全力，给予帮衬，也容不得有一点闪失。